מכירים אנשים שקנו נדל"ן למטרת השקעה ולא הלך להם?
אני מכיר כמה כאלה.
לפעמים הנכס לא מושכר, עומד ריק במשך חודשים ארוכים ורק עולה לבעליו בכסף ותסכול רב.
לפעמים הוא מושכר, אבל לאורך הדרך צצות אינספור תקלות ובעיות - שלא רק שעולות לבעל הנכס כסף רב שהוא נאלץ להוציא על תיקונים, אלה גם הופכות למטרד אמיתי שמצריך התעסקות רבה וכאב ראש לא קטן.
לפעמים הוא דווקא תקין לחלוטין, ואפילו מושכר ברציפות לאורך כל תקופת ההשקעה, אבל הערך שלו עולה בצורה מינורית מאוד או אפילו לא עולה כלל, וכשהמשקיע יוציא אותו למכירה – הוא יגלה שאף אחד לא מוכן לשלם עליו את הסכום אליו הוא קיווה לקבל.
אני רוצה לחלק את הפתרון לבעיות הללו לשני חלקים, שאחרי שתבינו את המהות שטמונה בכל אחד מהם, אתם תדעו בדיוק כיצד לתקוף את העסקה הבאה שלכם ולוודא שלא רק שהיא תגדיל את ההון שלכם ותשאיר אתכם עם המון כסף בכיס, היא גם תמלא אתכם בסיפוק רב ורעב לצאת לטרוף את העסקה הבאה.
השלב הראשון והחשוב ביותר בתהליך ההשקעה – הצבת מטרות ואפיון העסקה.
למה הוא כ"כ חשוב?
כי אנחנו לעולם לא מתחילים שום פעולה, מבלי שברור לנו במאה אחוז מה המטרה שאותה פעולה צריכה להשיג.
כנראה שלא תעלו לאוטו ותתחילו לנהוג בלי לדעת לאן אתם נוסעים, ואם תעשו את זה – לא רק שלא תגיעו לשום מקום, אתם פשוט תבזבזו זמן וכסף לשווא.
נשמע פשוט וכנראה גם מובן מאליו, אבל למרבה הפלא – פגשתי ושוחחתי עם המון אנשים שהשקיעו בנדל"ן מבלי לצאת לדרך עם יעד מוגדר וברור.
משקיעים לשם ההשקעה.
כי זה מה שלימדו אותם שצריך לעשות.
אז בודקים מה עולה כמה ואיפה, מתקשרים למתווך או שניים, יוצאים לראות כמה נכסים, ובסוף קונים דירה שנראית להם נחמדה וטובה וכמובן במחיר הוגן וראוי. המתקדמים כנראה גם יבדקו לעומק את מצב הנכס, השכנים, המיקום, שכר הדירה והביקוש להשכרה.
כל אלה טובים וחשובים, אבל כל עוד לא בוצע אפיון מעמיק לצרכים והשאיפות – הם לא מועילים יותר מדי.
כדי להבין איך ניגשים לשלב הזה נכון, בואו נגדיר בצורה ברורה יותר את הפרמטרים שאנחנו נדרשים לרדת לעומקם בטרם ביצוע העסקה.
• איזה תשואה אנחנו רוצים לקבל?התשובה הקלאסית היא 'כמה שיותר גבוהה', אבל השאלה הזו היא קצת יותר עמוקה.
בנדל"ן מקובל לחלק את סוגי התשואה לשניים:
• הראשונה: תשואה הונית. פשוטו כמשמעו – אני אשקיע הון מסויים בעסקה, ובמעמד המכירה שלה אני אהנה מהפער בין המחיר שבו קניתי אותה, לבין המחיר הגבוה יותר אותו ישלם הקונה
תשואה הונית היא תוצאה של מגוון משתנים, שבמאמר הבא אנחנו נכנס לעומקם.
• השניה: תשואה פירותית. גם פה, זה די משתמע מההגדרה. תשואה פירותית היא כסף שמבצע העסקה ירוויח מדי חודש משכר הדירה שיכנס אליו לחשבון הבנק (לפעמים בנכוי משכנתא).
כולם היו שמחים להנות משתיהן באותם מידה, אבל חשוב להבין שלא תמיד הן הולכות יחד.
נכס ישן ובלוי כנראה יכניס שכר דירה נמוך באופן יחסי, אבל יכול להיות שנבחר דווקא בו מכיוון שהוא עתיד לעבור פינוי בינוי שיקנה לבעל הנכס דירה חדשה מקבלן במקום הישנה, או שאפילו הוא יבצע בעצמו שיפוץ והשבחה לנכס וימכור אותו לאחר השיפוץ ברווח מכיוון שערכו עלה (עסקת פליפ).
לעומת זאת – נכס במיקום וגודל זהה שממש עכשיו עבר שיפוץ מקיף, ונמכר במחיר מעט יותר גבוה בעקבות כך (אולי בעצם מישהו 'עשה עלינו את הפליפ'), לא בהכרח יביא עליית ערך משמעותית מאוד (אפילו שלטווח הרחוק הכל יעלה, השאלה כמה) – אך הפוטנציאל שלו להכניס שכר דירה גבוה מידי חודש גדול יותר באופן משמעותי.
2. מהו טווח הזמן של העסקה?
השאלה הזו חשובה מאוד!
יש הבדל מהותי באופן שבו תתוכנן ותתבצע עסקה לטווחים קצרים (שנה וחצי עד שלוש שנים) לעסקה שמתוכננת לטווח הרחוק.
בשלב הזה אתם כנראה כבר מבינים לבד שעסקאות קצרות כנראה ממוקדות למטרת תשואה הונית, ועסקות ארוכות טווח כנראה מוכוונות לתשואה פירותית, אבל גם פה זה יחסית דינמאי ומשתנה.
טווח הזמן של ביצוע העסקה עוזר מאוד לבנות תכנית עסקית פרטנית וחכמה שמשכללת בתוכה הרבה יותר פרמטרים, ומאפשרת לנו להבין מראש את פוטנציאל הרווחיות של העסקה וההתאמה שלה לצרכים האישיים.
3. אוכלוסיית יעד:
הפרמטר הזה יכול להתבטא בהמון אופנים ויש לו השפעה עמוקה על המשקיע לאורך התקופה.
דירה שמיועדת להשכרה לסטונדטים לא דומה לדירה שתיועד למשפחות, ודירה למשפחות בשכונה X שונה מאוד מדירה למשפחות בשכונה Y.
קודם כל – שאלו את עצמכם מי האוכלוסיה איתה תרגישו יותר בנוח להתנהל.
זה נשמע זניח, אבל אדם מבוגר שיקנה דירה לסטונדטים צעירים יכול למצוא את סגנון התקשרות שלהם מתסכל ולא ברור, ומשקיע צעיר שיקנה דירה שמיועדת למשפחות לא בהכרח ירגיש בנוח לעמוד מול אדם מבוגר ממנו בהרבה עם מספר ילדים במעמד שנדרשת בו לפעמים גם מעט סמכות.
חתך סוציו אקונומי, מגזר, גיל הם פרמטרים שישפיעו על מערכת היחסים שלכם עם הדיירים בנכס, ואנחנו כמובן שואפים לבנות אחת כזו בצורה מיטבית שתגרום לדיירים שלנו לרצות להישאר בנכס לאורך כמה שיותר זמן ולהיות רתומים אלינו ולא לשגע אותנו על שטויות כמו להגיע להחליף להם נורה בסלון.
על גבי אלה ישנם פרמטרים ומרכיבים נוספים שישפיעו בקבלת ההחלטה על הנכס אותו נקנה למטרת ההשקעה.
כל עוד נקפיד על אפיון נכון של ההשקעה ומטרותיה, אין סיבה שההשקעה שלנו תכשל או תשאיר אותנו עם טעם חמוץ בסופה.
לסיכום, השלב הראשון והחשוב ביותר בטרם ביצוע השקעת הנדל"ן, הוא לא להרים טלפון למתווך, וגם לא להיכנס ליד2 או אתר מדלן ולחפש עסקאות.
אם אנחנו לא יודעים מה אנחנו מחפשים, לא נדע שמצאנו גם כשהעסקה המושלמת עבורנו תהיה לנו ממש מול העיניים.
אפיון חד וברור יסייע לנו בשלבי חקר השוק ואיתור העסקה.
בהצלחה.
https://smartinvest.org.il/
